Una práctica bancaria muy extendida a la hora de la concesión de préstamos hipotecarios es tratar de vincular al cliente, con el objetivo de rentabilizarlo al máximo, captando todo el negocio posible. Los seguros son el producto relacionado con la contratación de una hipoteca que más frecuentemente se intenta colocar.
Pese a que se suele creer que el seguro de incendios (más conocido como seguro de hogar) es obligatorio al contratar un préstamo con garantía real, en realidad esta obligatoriedad es matizable; como nos dice la Dirección General de Seguros, “cuando se suscribe un préstamo con garantía hipotecaria no existe obligación legal para el prestatario de contratar un seguro”. Lo que pasa es que la Ley 2/1981 exige un seguro contra daños que asegure el inmueble y cuya “suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el suelo”.
Sin embargo, esta obligación únicamente se aplica a los títulos hipotecarios que se hayan emitido de conformidad con la normativa del mercado hipotecario. Simplificando, el seguro de incendios es obligatorio para las hipotecas que tituliza el banco, vendiéndolas a terceros con el fin de conseguir liquidez. Por tanto, cuando el banco nos dice que es obligatorio que contratemos un seguro de hogar, realmente nos debería decir que es obligatorio para sus intereses, a fin de poder titulizar la hipoteca en un futuro.
Que no sea obligatorio, en todo caso, no significa que no sea muy necesario contratar este tipo de seguros, como nos aclara Carlos Lluch, experto en mediación de seguros: “es importante proteger no solo nuestros bienes, nuestro hogar, sino también los efectos derivados de nuestras responsabilidades frente a terceros. La conclusión obvia es que necesitamos algo que nos aporte liquidez en caso de sufrir un daño o una reclamación que comprometa nuestra seguridad patrimonial y ese instrumento tiene un nombre: seguro. Por tanto, seamos propietarios, arrendadores, inquilinos o usufructuarios es conveniente contar con un seguro de hogar. Diría que imprescindible.”
Por otra parte, la contratación del seguro de hogar la podemos tramitar con la aseguradora que queramos, no es obligatorio que sea la que nos quiere imponer la entidad financiera. Lo único que tendríamos que hacer es poner como primer beneficiario del seguro a la entidad, en todo caso. Hay estudios que reflejan que contratar directamente con una aseguradora, en lugar de hacerlo con la intervención del banco, resulta más barato. Por ejemplo INESE, junto a Global Actuarial, en su ‘Estudio comparativo de primas del seguro vida riesgo 2014’ y en relación a los seguros de vida, concluye que las primas pagadas contratado a través de una entidad bancaria son un 30% más elevadas que las de un seguro de vida contratado con una compañía aseguradora, para todas las edades y capitales estudiados.
¿Qué podemos hacer si el director de banco nos deniega la hipoteca si no contratamos los seguros que nos pretende imponer?
Es importante que en la documentación que obligatoriamente nos ha de entregar el banco, antes y durante la tramitación hipotecaria, nos aseguremos de que se incluyan los seguros que debemos contratar. Concretamente, en la FIPRE (Ficha de Información Personalizada) se ha de establecer este tipo de obligaciones. Tener en cuenta que con la última directiva en materia hipotecaria, se prohíbe a las entidades financieras hacer ofertas de crédito condicionadas a la compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor especificado.
“Al ir a contratar un préstamo hipotecario, conviene solicitar la Oferta Vinculante, prevista en el art. 23 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Es un derecho del cliente y el banco está obligado a entregarla acompañando la Ficha de Información Personalizada (FIPER). Una vez emitida, la Oferta Vinculante tiene un plazo de validez de 14 días. De no cumplir el banco el contenido de la Oferta se le podría requerir el cumplimiento. De este modo, se puede hacer efectivo el derecho del cliente a elegir con libertad al proveedor de sus seguros.”
Si después el director de banco nos quiere obligar a firmar determinados seguros, condicionándolo a que se firme ante notario la hipoteca, es el momento de denunciar ante la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia). Además de atentar contra los derechos del cliente, constituye un ataque a la libre y leal concurrencia en el sector del seguro.
Cuando negociamos con una entidad financiera la contratación de cualquier tipo de producto financiero es muy importante que tengamos la cultura financiera básica, tanto en relación a las características del producto financiero en sí, como de los derechos que como consumidor tenemos. A fin de cuentas, el mercado bancario será competitivo cuando ofertantes y demandantes contraten con la máxima información a su alcance.
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